五一假期，洪总等一行再次来到雄安新区现场，调研考察雄安新区的建设进展。 “一片寂静，只等一声令下”是本次现场考察雄安的直接感受。 

    具体动态如下：

    1、绿化造林、生态建设工程正大规模推进中--雄县北部地区是雄安新区的森林规划区域，建设已经全面展开，但用工十分节俭，据说日工资才90元； 

    2、建筑规划区域的地质勘察工作正在紧张进行--在雄县、容城一带的未耕种农田，到处林立、运转着钻探机井，看似很安静，实际大有文章； 

    3、核心城区的大王镇、平王村，目前是绿茵茵的麦地，一派丰收景象，但估计就这一季了！

    4、白洋淀景区内部已经关停部分景点项目，据说是不达标的，估计是深度调查规划中，由于时间关系，未能进一步了解； 

    5、再次到了景区之外、规划核心区的部分湖区，农业、养殖项目也已经停止，禁止生产作业和打鱼、捕猎，一切等待开挖建设--村民说将是外地来的工程单位施工，轮不到他们参与；

    6、整个湖区，水位比以前高，生态涵养行动看来是动了真格！

    7、房地产，出奇的安静，没有一点浮躁的动静--看来真被管住了。

    但未来新区之外的周边地区将出什么政策？一切目前都看不出来，但是，我们却认为：机会非常多，需要深度梳理和洞察。 （Haprian/文）

 近半年来，基于租购并举、租售同权新政策变化，艾力森实施了几次有关租户生活形态、租房需求与满意度及长租公寓租户专题研究。

    研究对城市租户租房类型、支付方式、生活形态、工作现状、满意度、政策期许等进行了比较系统的现状透视和分析，对长租公寓用户、民宿短租等消费为进行了有重点的调研和探测。基于这些研究和分析，我们对房地产未来变化，特别是商品房市场和新的租住领域发展有了一定独到的专业洞察和预测。

    公司还将就租户（包括商业物业、写字楼等）消费行为、政策敏感性，以及度假消费等进行系列研究。预计在2018年年底，将发布《艾力森租住消费指数报告》。 （海平/文）

    2018年3月10日，汉丹湖生态经济文化研究会筹备小组在北京召开了第二次会议，罗开富、梅洁、王永利、魏登田等在北京的郧阳籍老同志，明正慧、望甜、徐堂根等十堰市、郧阳区的有关领导，洪洋、凌智民、洪文平、杨新义等一批爱好支持汉丹湖研究的专家、企业家等人参加。与会人员对汉丹湖增名的必要性、可行性，以及如何操作进行了探讨，对现阶段的工作提出了许多建议：

    一、将丹江口水库再增加一个湖的名称意义重大，特别是“汉丹湖”名称很有创意，既继承了汉水、丹江的历史文化，又有鲜明的地域特色。要先成立研究会带动大项目，通过大型项目和活动推出知名度，很多地方先有旅游公司，通过旅游项目带动知名度，有了知名度，增名工作就有可能成功。

    二、研究会要拿出让十堰市、丹江口和南阳人民能过接受的研究成果，同在一片蓝天下，同在一个大湖边，让大家共享一个大湖名称带来的宣传效应。可在汉水文化国际论坛前，先召开汉丹湖文化研究会的论坛，请尽可能多的相关专家名人参加，通过会议活动和媒体报道，将汉丹湖名字打响，在汉水国际论坛上争取成为正式的议题。

    三、现在好多地方的广告有问题，广告里说得是丹江水，移民甚至人大代表也说丹江水，丹江口、十堰、南阳都存在这个问题。南水北调中线工程引水渠首在南阳这个没有错，但是送到北京的水93%是汉江主流的水，不能简单地说丹江水，丹江是汉江的一条支流，只说丹江水，不说汉江水是以偏概全，不能准确反映事实，要做工作打出正确的广告。

    四、要把丹江口水库和新安江水库做充分的比较，新安江水库增名千岛湖之后，千岛湖的经济社会效益之大不可估量。我们有什么理由不解放思想，给丹江口水库增名呢？丹江口水库----汉丹湖拥有比千岛湖更大的面积，更多的水量，更重要的功能。我们就拿千岛湖作比较，去说服人。

    五、丹江口水库目前最主要的功能是南水北调，水资源保护是头等重要的任务，我们可以提议建设“汉丹湖国家湿地生态公园”，涵盖整个丹江口库区，把它作为一个项目向国家申报，一旦国家批准，汉丹湖这个名词就自然形成了。这样，就更能保护汉丹湖地区的生态环境，如能吸引候鸟栖居，将会有更好的风景和更吸引人的形象，也可以更安全的向北京送水。

    六、路是走出来的，名字时叫出来的，我们先叫起来，广泛使用。十堰市、南阳市、丹江、郧阳，只要有企业愿意使用这个名称，我们都大力支持。现在“汉丹湖”这个品牌已经注册，可以通过授权的方式，鼓励大家使用，可以命名产品，也可以以这个名称开展活动，如组织旅游。郧阳区有好多产品东西很好，就是没有知名度，可以打造汉丹湖品牌，把产品宣传推广出去。 （天一/文）

   春节期间，洪总等在赴泰国清迈度假期间，专门对清迈的房地产、城市商业、旅游、教育等进行了体验、探访式考察。 

    房地产：一个慢增长、潜力巨大的优质行业，未来投资机会大。主体客户是外国人，中国人尤其增幅大，当地人需求远没有发掘出来。主产品为度假公寓和定制式私人别墅。公寓市场相对活跃，全部是使用面积、精装房出售，价格在10000~11000元人民币之间。别墅价格可以更低，但对外国人的用地限制，公寓类产品按比例自由购买。这里的人们没有购房焦虑，没有中国式的炒作行为。城市基础设施欠发达，但交通顺畅。

    商业、旅游度假：餐饮业、咖啡馆、旅馆、按摩店很发达，商业业比较旺盛，主要为夜市和现代购物中心。城市和乡村到处都是外国来清迈旅游、度假的人群。一元社会，城市和农村没有明显界限，慢生活，是其最大的特点！养老环境极佳，成本极小，正有大量外国人进入。由于当地人目前收入偏低，未来商业发展空间极大。

    教育：幼儿到中学教育体系完备，其纯正的美制、英制教育正引来大量中国80后家庭带孩进入。据说，成人教育和职业教育也不错。

    发现和建议：清迈将是中国80后家庭理想客居地。孩子，享受正宗国际教育；大人陪读或接受成人教育或面向国人做生意、做服务；老人常住养老。成本不大，半数国人都可以实现。（Haprian/文）

元旦前夕，公司部分成员和在京的建设领域朋友一起应邀观看了2018年亿达新年音乐会。

亿达新年音乐会，是亿达集团每年年底在北京举办的新年活动，大多邀请国际著名乐团专场演出，今年是一场别开生面的中国民乐音乐会，由上海民族乐团提供精彩演奏。(文/海平)

    日前，中国家庭财富调查（二期）项目评审会在京召开。来自中国经济趋势研究院和中国社科院、中央民族大学、天津财经大学等机构的财经学者和社会学专家，对艾力森中研公司实施的电子数据、信息等进行任务质量评审，项目执行结果获得专家的好评和确认。

    中国家庭财富调查项目是由经济日报中国经济趋势研究院发起主持的一个互联网+型居民家庭财富研究项目，艾力森中研公司自2015年开始承担数据采集实施任务。本期调查，样本48000个，覆盖全国26个省市，数据采集方法采用互联网APP技术+入户抽样原理，对我国城市和乡村居民同步实施现场抽样访问，是一个较大型的抽样调查项目。

    项目期间，全国十几个省大面积发生几个月的雨水天气，泥石流、道路塌方灾害频发，对项目实施得来了实际难度。

 上周五，艾力森分析师洪文平再次做客北京城市广播“楼市好声音”，从市场研究公司角度和主持人高滟一起探讨租购并举新政话题。

    最近，北京市发布的集体土地建设租赁住房的相关政策，被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场，如果建设计划落实到位，将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡，平稳租金价格。租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了各路企业纷纷布局。其中，最受注目的是房地产企业与银行业陆续进驻。那么未来租购并举的时代将会如何？今天我们一起来聊聊。

（以下内容根据节目整理，部分数据来自中国新闻网、证券日报及艾力森公司）

1、最近北京的房屋租金和交易情况是怎样的？

是下降的！从今年7月以来，北京住房租赁市场交易量、租金价格就持续走低，10月租金进一步回落，创下2017年新低，跌幅为今年十个月以来之最。有几个数字：2017年10月，北京住房租赁交易量环比9月下降了2.7%，租金环比9月下降了4.2%，降幅为今年最大。今年前八个月的租金维持在4400元/套左右，环比涨跌幅度都在2%以内，走势整体较为平稳。但到9、10两个月，价格跌幅明显扩大，与年初租金均价相比，目前租金已经下降了8.2%。随着年底的临近，北京住房租赁的需求人群在减少，交易量将持续下滑，到春节，租房需求还将减少，租赁交易量还会继续下降。需求下滑，没有支撑的租金也自然要下滑。

与往年相比，今年10月的租金价格走势较为特殊，年底租金低于年初的情况也曾出现过，但这么大的降幅却较为罕见。

2、租购并举的出现对于租赁市场会有怎样的影响？

有一个文件最说明问题：11月16日，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，这个文件很可怕！文件说，从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
从目前各区规划部门释放的信息看，这些未来入市的集体租赁房，很多位于五环以内，交通方便，同时还将有教育等配套设施配备。?
从中央的顶层设计到各地陆续出台扶持政策，今年可谓是租赁的“红利年”。此次北京发布集体土地建设租赁住房的相关政策，被业内解读为是从供需结构上改变北京租房市场，如果建设计划落实到位，将能大幅度缓解区域租赁市场的供需平衡，平稳租金价格。

3、今年国家对于租赁市场的整改力度是非常大的，包括以后租房要在监管平台上备案了，为什么国家这次要这么大力度的整改租赁市场？

这里有几个数据，说目前北京的租赁市场，有73%的承租人权益曾受过侵害，其中33.3%曾遭遇房东无补偿临时清退，41.3%承租租金不按合同承诺，随意上涨，43.8%表示曾遭遇黑中介克扣骗取中介费。
以上这些数据太夸大了，我不同意！没有这么厉害。北京租赁市场总体来说还是不错的，根据我们艾力森公司的调研数据，存在上述侵权现象的情况总体不过三分之一。实际表现在近十年，以前不是这样。
正因为这样，北京的新出的文件规定：严禁通过出售或者以租代售租赁房屋形式获得收益，承租租金会参照区位、周边市场及配套设施一系列因素予以规范，严禁出现租金三年内暴涨暴跌情形，鼓励承租人签订三年期以上租约，同时允许短期承租现象存在。可见，侵权、欺客问题，政府已经开始改变了！

4、未来将会有多少租赁房入场？

关于租房市场的数据，一直无法精确统计，我们市场调查咨询公司也没有办法解决。不过，我们可以这样算一下账：按2200万常住人口算，外来人口大约是500万，外来人口租户估计230多万套，加上本地租户，租房总套数大约是250~260万套的规模。
看看最近的动作：
首先，北京年内供应的70年持有型出租房源已经超过1.5万套，叠加2016年，累计已经达到了142万平方米，大约2.4万套出租房。也就是最近两年就新供应了2万多套。其次，集体土地建设出租房，北京已经有三个试点项目：海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目，朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目，5600套住房入住租户，大规模的供应对于缓解区域租赁市场供需平衡，平稳租金对市场的确有很大影响。
推算一下，未来5年，大约会有30-40万套租赁房源是集体产权出租房，如果按租赁房源总量250万套计，将新增加集体产权的租赁房源将占15%以上。所以，如果政府的计划如期完成的话，北京市场未来5年的租金是下降态势的。

5、“租购同权”在子女入学上能否真正实践？

“租购同权”的本质是让租房人和业主获得共同的权利，包括学区、户籍等，其中最重要的是就近入学权。但过去的政策实际上“租购同权”只是能让租房者参加入学排队，不能完全保证所有的租房者和业主同时享受优质的教育资源。不仅租房者和业主不能同权，购房年限不同的业主、户籍和房屋产权不一致的业主，排队顺序也不一样。造成这些问题的原因是教育资源的稀缺。
不过，我却有不同的看法：就我近两年实际接触并得到验证的情况是：不少主城区的外地租户子女就学还是可以得到保证的。只要手续合法、齐全，大多外地在京人员的子女还是能够就学的。原因也是因为这些地方近两年的教育资源相对有保障，是否有教育资源，有学位，才是根本保障！
也有人认为，“租购同权”虽然能让住房产权与教育、医疗等资源脱钩，实现“房子是用来住的”的意图，可能抑制房价虚高。但如果简单地进行赋权，而不是均衡优质教育资源、增加学位，“租购同权”也或许会进一步推高学位房的租赁价格，进而推高学位房的售价。
我以为，这些正是未来具体政策的观察点！只要政策制订接地气，租购同权将极大的激励租房消费的需求。

    近日，艾力森中研咨询有限公司分析师洪文平做客北京城市广播楼市好声音，和主持人周杰共同解读十九大报告中的楼市新政。

据统计，十九大报告共赢得71次掌声。当习总书记说到“房子是用来住的、不是用来炒的”，会场响起密集、响亮的掌声。那么，居民有何需求？政策有何导向？楼市何去何从？刚刚拉开序幕的“十九大”正为我们拨开了迷雾。

    1、在谈到民生的一节里，报告这样提到了楼市：
    坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
    据“中青在线”报道，当领导人说出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”时，全场长时间响起热烈掌声。随后，在提到“住有所居”时，现场再次响起掌声。由此可见，大家对住房问题的关注和民心、党心所向。乍看起来，这段话跟以前的表述没有什么区别。但细读起来，还有能发现很多新意。第一、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这句话不算新。但正式写入“大会报告”，还是意义重大的。因为“大会报告”是当今中国政策表达的最高规格文本，至少指导下一个5年，甚至更长时期的工作。
    2、“让全体人民住有所居”，体现出什么？

    这里面突出了“全体人民”，告诉我们住房作为“生活必需品”的属性是不容质疑的。“住有所居”，重点在“居”，它的含义包括“租”和“购”。并没有承诺“大家都买得起住房”。总之，从报告使用的措辞看，党和政府越来重视住房问题，把住房的性质很大程度上定位为“生活必需品”，视为保障人民“生存权”的重要内容。通过“大会报告”做出了一个承诺——让全体人民住有所居。而且，将把租赁住房放在更加重要的位置。

    预计未来围绕着住房租赁，将在金融、税收、产业等政策上给予重要支持。正因为如此，今天市场上“租房概念股”出现了显著上涨。

    3、具体的政策导向我们为大家一一梳理下：

    从长期政策来看，十八大前后到十九大，调控经历了“收紧-放松-收紧”三段周期。在2012年十八大之前，“国十一条”和“新国十条”就已经奠定了紧缩政策的基调，随后一直到13年初都呈现收紧状态；2014年的“930房贷新政”给了房地产市场发挥的契机，一直到2016年初，政策再一次收紧。

    4、通过一连串得政策调控，市场反应如何？
对照时间节点，市场反应如下：
    调控之下，我国房地产市场产生了相应反馈，从上图可以看出，新房市场及二手房市场都在2013年和2015年出现明显的分化拐点。2013年后，“新国五条”体现了因城施策的调控特点，同期产生相应价格波动；2015年，较为宽松的政策环境刺激了价格攀升，2016年末，进入2017年，市场转向。

    以上为节目部分内容。

    经过近一年的各项限制性调控，房地产长效机制已经越来越清晰可见，城市之间的竞争再次表现为人才保卫战新格局。这是艾力森高级研究分析师、董事长洪文平对《中国建设报》等媒体采访及在新媒体上的发言。
    我们的观点有：1，去化房地产的投资属性、还原其居住属性，是本轮限购性政策调控的关键！做出这样的持续政策决策，起因在于对中国经济、社会发展进入新的阶段战略性认识，起因于房地产制度已经完成其历史使命、跟不上新时代发展的客观现实，也起因于新的改革思路、政策体系的转化。2，房地产已经进入新的市场阶段，最大的不同在于：求精、求真、求新，而非满足数量。中国人居消费已经进入全新的形态。3，互联网深刻的改变着我国人居和社群生活方式，未来的居住、办公和行游、度假方式，都将发生更大的改变，房地产潜力依然很大，依然是一个值得深耕、发掘的巨好经营领域。4，新的房地产，将更加倚重于人口的流动与生态，而非土地的围栏，人才更将成为城市活力和经济、社会、文化等综合发展的刚性资源。
（Haprian/文）

    8月，洪总等一行来到呼伦贝尔大草原，就草原生态、旅游和度假消费形式等，进行了专门考察。
    本次考察，对海拉尔、满洲里两个草原城市进行的现场调研，涉及房地产、城市交通、旅馆等基础设施发展情况，对草原水系、河流、湖泊等进行了直接观察和寻访调查，对草原景观、项目开发现状和消费类型、服务方式等进行了直接体验，形成初步评价意见和预测性发现。
    艾力森自1997年就开始研究假日及旅游消费，曾重点研究过春节、圣诞节及端午节等长假消费和度假问题，发表过长假消费的专题调研报告和改革建议。艾力森我国在假日及旅游消费研究的专业机构。近年来，艾力森多项研究表明，假日消费和旅游消费将面临新的市场需求，将是启动新的经济增长的重要方面，但是，目前业界提供的产品和服务却不适应新的市场需求和变化。为此，艾力森董事长、高级分析师洪文平专程来到呼伦贝尔大草原，就草原生态、旅游、度假、产业发展等内容进行考察和体验。
（Haprian/文）